А в Луганске цены на недвижимость «неподконтрольны» анализу или Ценопад на 195$ на вторичную недвижимость в Украине

Опубликовано: 13.04.2015. 16:04

В связи с падением гривны более чем в три раза на $-экспроприацию доходов граждан и обеднение потенциальных покупателей в 3-3,5 раза  рынок  недвижимости Украины реагирует не пропорционально и не предлагает подешевевшие в 2-3 раза квартиры (в $) или «законсервированные старые» цены в гривнах, как это примерно происходит в соседней Российской Федерации или как это происходило у нас в 1999-м году.

 Возможно, падение цен в 2014 г. сдерживали «застой осознания реальности» владельцев недвижимости, былые кредитные пирамиды и вынужденная миграция с Донбасса и Крыма части граждан, способных приобрести жилье. 

А это около 100 тыс. (10% от официальных переселенцев), которые теоретически могут или купили 30 тыс. объектов жилой недвижимости.  Чем поддержали и еще возможно поддерживают «внеплановый» спрос на недвижимость. (Автор,  например, знает семьи медика и преподавателей  ВУЗов из Луганска и Донецка, которые «не долго думая» приобрели себе квартиры в Киеве, Виннице и Тернополе).

Однако, после скачка курса доллара с 16-ти до 25-ти и более гривен за $, рынок недвижимости в Украине поглотив валютные сбережения некоторых переселенцев и «отрезвив» продавцов, начал реагировать на отсутствие кредитования (дорогие %) и долларовых доходов и сбережений у большинства  граждан, что можно видеть из ниже приведенной таблицы, составленной на основании предложений объектов с сайта O.L.X. («Сландо»). 

Следует заметить, что объекты продажи и цены на них перепроверялись путем телефонного опроса.

ТАБЛИЦА динамики цен вторичного рынка бюджетной недвижимости в городах Украины за период ноябрь 2014г.- апрель2015г.

Из таблицы видно, что за период ноябрь 2014г.- апрель 2015г. наибольшее падение цен на вторичном рынке недвижимости (квартиры)  произошло в Днепропетровске (-378$), Полтаве (-271$), Харькове(-257$).

В апреле 2015г. в Днепропетровске  двухкомнатная «улучшенная чешка», не крайний этаж предлагается за 17 тыс. $, аналогичная в Харькове - за 22 тыс. $, а в   Полтаве однокомнатная «чешка» с евроремонтом не крайний этаж предлагается за 17тыс. $.

Стоит заметить, что полтавский рынок недвижимости на падение цен отреагировал с определенной задержкой по сравнению с городами миллионниками.

Это объясняется тем, что города-миллионеры оперативнее реагируют на события в экономики Украины из-за более развитого и объемного рынка и более динамичной, развитой горизонтальной и вертикальной коммуникативной связи в информировании событий на рынке.  Например,  в Виннице динамика понижения цен на недвижимость запаздывает даже от соседней Одессы, не говоря даже о Днепропетровске, где недвижимость уже значительно ниже, чем в Виннице и Полтаве. В районных городах реакция на рынок еще более заторможенная, где цены на недвижимость живут в прошлом измерении, иногда дороже цен в областных центрах и близка к ценам Киева(!). Например, показателен в этом город Стрий Львовской области. Такое запаздывание на периферии, чревато просто обвалом падения цен в будущем.

Наблюдается также такой факт, чем географически ближе к западным границам недвижимость дороже. На это влияет три основных фактора: 1-й) особыми долговечными традициями «вить гнездышко», ближе  к «родовому гнезду» и очень большим процентом среди местного населения заробитчан за границей, получающих доходы в валюте;  2-й) максимально далеко от сегодняшнего и вероятного театра боевых действий;  3-й) количеством (не)строительства нового жилья. Этим и объясняется  низкое падение цен бюджетной  недвижимости во Львове (-55$), которая сегодня на уровне и даже дороже Киева.

При старом курсе (8,05) наиболее дорогая недвижимость в Украине была в Киеве, Севастополе, Ялте, Львове, Одессе и Днепропетровске.

 Сегодня же Киев и Одесса потеряли в стоимости по -162 $, что близко к среднему показателю по Украине -195 $.  В апреле 2015г.  Одесса может радовать покупателей и огорчать продавцов полноценной удовлетворительной «однушкой» на не крайнем этаже ценой в пределах 21-25 тыс.$. А Киев уже опустился до 24 тыс. $ (!) за хрущевки-однушки на крайних этажах. «Гостинку» в Киеве уже сегодня можно купить от 21тыс. $, год назад- в начале 2014г. такие квартиры стоили от 29 тыс. $. Т.е. мы наблюдаем падение цен в Киеве на бюджетные квартиры за год на 8-15 тыс. $. (!)

Севастополь, Симферополь, Ялта - это Украина, но там единственно, где в Украине цены в $ на недвижимость законсервировались или пошли вверх…

 А вот в Луганске и Донецке цены на недвижимость также «неподконтрольны» анализу, как и неподконтрольны территории, хотя на сайте есть всякие предложения, но вот покупают ли эти квартиры это вопрос. Связавшись с одним агентством в Луганске и предложив им на выкуп квартиру по дешевке, автору предложили принести документы на офис, когда автор поставил условие, что сделка будет проводиться у нотариуса ( по договору дарения или по доверенности –именно так там сейчас проводятся сделки) на подконтрольной Украине территории, на другом конце бросили трубку. Т.е. не исключено, что за объявлением «срочный выкуп квартир»- можно читать «кидалово» с участием зеленых человечков.

На основании  вышеприведенных данных таблицы, вычисляем, что в среднем по Украине вторичный рынок недвижимости на квартиры в областных центрах упал (за период ноябрь 2014г.- апрель 2015г.) на 195 долларов на каждом квадратном метре. Риэлторы, а особенно застройщики нового жилья априори не заинтересованы посвящать широкую публику, в такой вот отрицательный показатель динамики падения цен на вторичную недвижимость. Это подрывает их заработок.  По этой причине они не особо идут на контакт с журналистами и не публикуют реальной аналитики и занимаются манипуляцией «средней цены» на недвижимость как с предвыборными соцопросами (в показатель средней цены  включаются очень дорогие объекты).

Так автору, официально ни один риэлтор  не согласился дать интервью. А вот один риэлтор из Винницы пожелавший остаться инкогнито сообщил: « До декабря 2014г. я проводил минимум одну сделку в месяц. Сегодня, я последнюю сделку провел в январе, такого никогда не было за 10 лет моей работы.  Сегодняшний покупатель - это не бизнесмен и не взявший кредит или хранитель своих сбережений, а  на 97% это тот, кто продал что-то ненужное из недвижимости и хочет купить нужное. В марте в нашем агентстве из 15 человек всего три сделки прошло… ».

 Подобную ситуацию выдержками рассказывают и другие риэлторы Украины.  Данное интервью не дает полной реальной  картинки по Украине, но  из него можно сделать расчет- вывод, что активность продаж в Виннице упала в пять раз, т.е. 80%  объектов  теперь стали невостребованными или рынок весны 2015г. потерял минимум 8 из 10-ти покупателей 2013-2014 годов.  А с учетом того, что динамика падения цен в Виннице совпадает со средней динамикой по областным центрам, можно сделать вывод, что это «загально-украинский» показатель.

Рынок коммерческой недвижимости отреагировал на экономику быстрее , там произошел просто обвал, приближающийся к реальности нынешней экономики. 

В качестве вывода  предлагается несколько советов:

1.  Переселенцам. Если у вас есть пенсия или вы не боитесь сельской жизни- это может быть один из вариантов решить вашу проблему с жильем, а также это может быть как временный вариант.  В сельской местности  предлагается очень много приличных для жилья домов с газом и без от 700$. За 40-100 км. от любого областного центра (за исключением Киевской области) можно купить супер домик с газом и участком в 20- 80 соток  за 1500-4000$. Ищите нужные вам объекты в Интернете.

2. Покупателям недвижимости. Если у вас есть требуемая сумма на покупку долгожданной недвижимости- не спешите, изучайте рынок в Интернете, в газетах  и покупайте лучшее. Если ждали,  и если для вас время не деньги- можете подождать еще полгода. Тот, кто не купил  осенью 2014г. недвижимость в областном центре сегодня в апреле 2015г. при покупке сэкономил уже от 6 тыс. $ и более своих сбережений. Знайте, что сегодня рынок жилой недвижимости падает до какого-то дна и дно это еще не найдено. Банки просто ждут, когда достигнем дна, чтобы опять начать кредитовать «мыльные пузыри». Это дно находится в пределах 33-60% от прежних «домайдановских» цен, и это при сохранении нынешнего курса. Сейчас мы находимся на отметке падения 15-25%. Оспаривая это можете возразить, что продукты подорожали в соответствии с курсом- так это же товары первой необходимости: 1) без которых нельзя обойтись; 2) которые если население не будет покупать по рыночным ценам увезут на наших глазах за границу- как мед, грецкие орехи, зерно и подсолнечное масло. Недвижимость- это товар приоритетно для местного населения и не всегда соответствует мировым ценам. 

3. Продавцам недвижимости. Изучите рынок недвижимости у себя в городе и в других городах.  Если можете ждать- ждите, но учтите, что возврат к старым ценам в ближайшем 5-ти (10-ти ?) летнем будущем уж точно не предвидеться. Если вам надо продать сегодня, надо динамично реагировать  на коньюктуру рынка - продать сегодня можно только балансируя ценой на нижнеценовом уровне. Не забывайте, что с падением курса гривны, состоялась финансово-долларовая экспроприация гривневых зарплат, доходов и пенсий  граждан! И теперь,  чтобы заработать былые деньги в $-  работягам надо в три раза больше и дольше трудиться.  Граждане вмиг обеднели более, чем в три раза, рынок на это уже сегодня отреагировал разговорами о строительстве «китайского» жилья под аренду и  падением покупок в 5-ть раз и усредненным снижением цен почти на 200 долларов на каждом квадрате. Это еще не предел,  рынок вернется к прежней активности тогда, когда доходы граждан будут соразмерны с ценами на недвижимость или при условно нулевых кредитах. Подумайте, через которое время такое случится? Думаете, никто продавать дешево не будет- будут, еще как, например, ваши прямые конкуренты - наследники «упавшей от предков халявы».

4. Риэлторам и агентствам  по недвижимости. Сегодня капиталы быстротечны - потому реакция рынка недвижимости должна быть быстрой ( как риэлторов, так и продавцов с покупателями). Меняйте старые схемы работы в тени - начните наоборот публично информировать граждан о своей работе и о динамике рынка недвижимости у себя в регионе, в Украине и в соседних странах. Сегодня уже формируется новый покупатель и продавец с запросом на открытость и прозрачность вашей работы. Как бы печально ни было, но чем быстрее  опустится  рынок с нашей и вашей помощью до какого-то дна, тем быстрее начнется рост и ваша и наша стабильность.

Владимир ХАПЧУК, специально для ОстроваЛугань