Помню, в одном комментарии министра региональной политики называлась сумма в 100 млрд. грн., которая необходима для ремонта жилого фонда страны. Таких денег сегодня в бюджете нет. Между тем, программа реформирования ЖКГ требует уже к концу 2014г. перевода 70% жилого фонда в ОСМД, доля которого на сегодняшний день составляет всего 6%.В итоге местная власть заманивает людей в создание ОСМД, обещая возможное выделение денег на капитальный ремонт...
Я - не противник ОСМД. И все же я считаю, что создание ОСМД в нынешних социально-экономических условиях чревата последствиями.
Пока же создание ОСМД в существующих условиях приведет к тому, что люди потеряют свое право собственности на жилье.
ОСМД можно привести к банкротству, и это делается при условии высоких тарифов, и при низком доходе населения. Существует еще ряд схем и коммерческих интересов, чтобы дом, в котором создан ОСМД перешел в собственность частного лица. Намного проще перевести дом в частную собственность при создании ОСМД, чем его переводить из системы жилого фонда. Сегодня нам показывают красивую картинку благополучных ОСМД, но пройдет не так много времени, как благополучные ОСМД станут бороться за свое выживание, и в этой борьбе проиграют. Если у успешных предпринимателей достаточно успешно «отнимают» их бизнес, применяют схемы рейдерства, то поверьте, идея создания в стране домовладельцев, как эффективных собственников жилья, уже приведена в стране. Создание ОСМД, это инструмент, с помощью которого будут людей лишать их право на собственность жилья. Это уже не миф, а реальность.
Обратите внимание, что практически подавляющее количество домов, где создано ОСМД, отсутствуют государственные Акты на право собственности и пользования придомовой территорией. Представим такой случай, что создав ОСМД и передав дом на баланс управления ОСМД, земельный участок придомовой территории не имеет государственного Акта. При определенных коррупционных схемах обязательно найдется собственник этого участка земли, который в будущем и станет собственником дома, а все жильцы уже превратятся из совладельцев дома в арендаторов квартир. Вот такая не очень веселая получается история.
Но есть выход. Есть другой путь: если жильцы желают проведения технического ремонта дома, то не обязательно создавать ОСМД.
Мною предлагается другой вариант событий, который имеет много больше преимуществ.
Итак, дом не выводится из жилого фонда, и придомовая территория не может быть передана другому лицу, но процесс проведения работ по техническому содержанию дома проводится по утвержденному графику. Самое главное, что в этой схеме отсутствуют коррупционные схемы откатов и липовых актов по выполнению работ, и капитальные вложения поступают из различных источников.
Политическая сторона этой идеи заключается в том, что если власть заинтересована в реальном улучшении жизни населения, то пойдет по этому пути, если нет - мы будем видеть, как причина развала ЖКГ состоит в том, что власть не хочет отказаться от всевозможных коррупционных схем.
Идея очень проста и мне она не принадлежит, но к ее форме изложения я пришел практическим способом, поняв, что лицевые счета жильцов каждого дома нужно объединить в один счет без образования юридического лица, и без выведения в отдельный банковский счет. Формирования лицевых счетов необходимо провести по бухгалтерии каждого коммунального предприятия, что не составит труда, ведь законодательнаяя база есть. Далее следует создать в каждом доме домовой комитет, который будет подписывать каждый месяц Акт о выполненной работе. «ЖЭКи» же придется перевести в самостоятельные хозрасчетные структуры с образованием юридического лица. Форму оплаты из тарифной перевести в сдельно-премиальную и, таким образом, реализуется государственная политика, заложенная в Законе Украины «О жилищно-коммунальных услугах»: жильцы будут платить только за фактическую выполненную работу, деньги с счета дома снимаются только на основании подписанного Акта о выполненной работе, при наличии калькуляции стоимости произведенной работы.
Таким образом, пресловутые слухи о приписках со стороны «ЖЭКов» уйдут в прошлое. Каждый горсовет, облсовет, и госбюджет разработают целевую программу по финансовой поддержке каждого дома страны, области, города основываясь на составленной калькуляции ремонта по каждому дому. Вот таким способом за несколько лет, мы забудет о протекающих крышах, отсутствия отопления и грязных подъездов.
Личный счет на каждый дом
Хочу озвучить некоторые предложения об открытии личного счета на каждый жилой дом., основываясь на нормы действующего законодательства.
Разработка и экономическое их обоснование требует более детального и профессионального расчета, исходя из реалий технического состояния жилищного фонда города.
Первоначально требуется создание своего городского «АКБ»- для расчета приемлемой для города программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
Всем известна схема действующей системы поступления денег в коммунальных предприятий, их перераспределение, возможность предоставления услуг.
Открытие лицевого счета на каждый жилой дом без создания юридического лица позволит изменить существующую систему. Новая система позволит жителям дома самим решать вопросы содержания своего дома в техническом состоянии вместе с представителями жилищно-коммунального хозяйства и органами самоорганизации и самоуправления.
Это, безусловно, поможет поменять систему отношений между потребителем и исполнителем, структуру ЖКХ и систему предоставления услуг и контроля за их качеством , как со стороны потребителей, так и органов власти.
Специалисты жилищно-коммунального хозяйства города будут иметь больше возможностей планировать содержание жилых зданий и благоустройства территории. Городские власти, в свою очередь, на основании предоставленных полномочий, смогут создать местную целевую программу реформирования жилищно-коммунального хозяйства города. И все это, представьте, благодаря только одной действия - открытие лицевого счета на каждый жилой дом без создания юридического лица.
Открытие лицевого счета на каждый жилой дом без создания юридического лица позволит, впоследствии, выполнить задание Программы реформирования жилищно-коммунальной отрасли. Попытки государственных правительственных учреждений побуждать граждан к созданию ОСМД, можно будет только после открытия лицевого счета на каждый дом без создания юридического лица.
Нормативная база предложения
Прежде нормативная база основывается за нормах прямого действия Конституции (1996г.) и норм действующего законодательства Украины, а именно:
1. Ст.ст. 3; 8; 21; 22; 27; 28; 47; 57; 140-146 Конституции Украины.
2. Ст.ст. 3; 6; 11; 13; 14; 203; 208; 215; 322; 369; 382; 509; 626; 627; 628; 629, 631, 632; 638, 639; 640, 649, 651; 654 Гражданского Кодекса Украины .
3. Ст.9, 10, 14, 18, 30, 61; 67; 138; 150; 151; 153; 154; 155; 156; 158; 162; 167; 175; 176; 177; 178; 179; 183-188 Жилой Кодекс.
4. Ст.ст. 2, 3, 7, 9, 11, 16, 19, 20, 21, 23, 24, 26, 27, 28, 29; 31; 32 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах».
5. Ст.ст. 2, 3, 6, 9, 13, 14, 19, 30; 42; 61; 68 Закона Украины «О местном самоуправлении»
6. Ст.ст. 2, 3, 4, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 20, 21, 27 Закона Украины «Об органах самоорганизации».
7. Закон Украины «Об Общегосударственной программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства» на 2009-2014 годы.
8. Ст.ст. 10; 12; 13 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда».
9. Ст.ст. 2, 3, 6, 8, 15 Закона Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине».
10. Раздел V и VI Устава территориальной громады города Алчевска.
11. Постановления КМУ и Приказы профильных министерств.
Основные тезисы предложения
На основании норм действующего законодательства, жители каждого жилого дома решением своего собрания, вправе принять решение об открытии личного счета на их дома и о создании ими домового комитета.
Во-первых. Открытие лицевого счета без создания юридического лица предоставляет возможность накапливать каждый месяц деньги, которые жильцы платят в размере установленных тарифов. Перечень услуг и размер общего тарифа по содержанию дома и придомовой территории остается в соответствии с решением исполкома. Потребители, как платили, так и будут платить установленный исполкомом тариф. Только меняется порядок учета и использования накопленных денег по каждому дому.
Что такое личный счет на каждый дом?
Это совокупность лицевых счетов жильцов дома, возведенных в отдельную бухгалтерскую проводку с назначением личного кода, на основании утвержденного положения на предприятии.
Сегодня каждая бухгалтерия коммунального предприятия способна предоставить информацию движения средств по каждому потребителю отдельно. То есть, есть возможность отследить поступление средств по каждому дому. Что, в таком случае, может воспрепятствовать этому? Ничего! В таком случае, на основании ст.8 Закона Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине», создается Положение на предприятии, где обязуется бухгалтерия снять средства со счетов потребителей, объединенных в один дом, только тогда, когда представитель потребителей, а это домовой комитет, подпишите Акт о выполнении работ. То есть, уменьшение накопленных средств на счетах потребителей отдельного дома происходит только в том случае, если им предоставлена фактическая услуга, но при условии, что с качеством ее они согласны. Также в положении есть обязательства о запрете использования одного дома в пользу другого.
Таким образом, создаются условия для контроля за фактически предоставленными услугами и их качеством.
Открытие лицевого счета без создания юридического лица на каждом доме может происходить по инициативе жителей каждого дома с последующим утверждением принятого ими решения исполкомом или советом города, на основании действующего законодательства. Однако, будет гораздо лучше, если собрание жителей города и открытие домового личного счета будет происходить согласно принятого решения исполкома, и им же будут контролироваться все меры реорганизации ОКП «АЖЕО» и система предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Во-вторых. Распорядителем личного домового счета будет жилищное эксплуатационный участок (далее - ЖЭУ), которое до сих пор существует. Разница будет заключаться лишь в том, что ЖЭУ превращается в самостоятельный субъект хозяйствования, как филиал ОКП «АЖЕО» с правом юридического лица.
В распоряжении КП будет контроль за движением средств , то есть за центральной бухгалтерией, которая будет продолжать отслеживать движение средств по каждому лицевому счету потребителя, соединенных в совокупный домовой счет. Склады, движение материалов, обучение ТВ и контроль безопасности работ, другие мероприятия обеспечения производства остается за объединением.
ЖЭУ, в свою очередь, будет иметь право самостоятельно использовать полученный чистый доход за предоставленную жителям домов услугу, и отчислять часть прибыли в объединения. Чем больше услуг - тем больший тариф, тем больше чистой прибыли, которая направляется на модернизацию и механизацию предоставления услуг.
ЖЭУ, как филиал ОКП «АЖЕО», определяется исполнителем услуг, но балансодержателем жилого фонда остается ОКП «АЖЕО». Между ОКП «АЖЕО» и ЖЭУ заключается договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг , ЖЭУ, в свою очередь, заключает договоры с жителями каждого дома, которые вошли в его территориальнуюсеть.
Содержание договора между ЖЭУ и жильцами, разрабатывается ОКП «АЖЕО», а утверждается исполкомом на основании Постановления КМУ № 529 от 20.05.2009 г. Каждый житель дома обязан заключить договор с ЖЭУ, при условии, если содержание договора не противоречит утвержденному Типовому договору и действующему законодательству. Каждый житель обязан заключить договоры по каждому виду жилищно-коммунальных услуг на основе типовых договоров утвержденных соответствующими постановлениями КМУ, это обязанность исполнителей соответствующих услуг. Потребитель обязан оплачивать услуги только в сроки установленные условиями договора. Поэтому, ответственность за рост дебиторской задолженности вполне может лечь на должностных лицах коммунальных предприятий .Главное - открытие лицевых счетов в каждом доме позволит переформатировать договорные отношения коммунальных предприятий с каждым потребителем. При этом будет способствовать как накоплению денег и их последующему перераспределению, так и утвержденным планам технического переоборудования дома и созданию домового комитета.
ОКП «АЖЕО» утверждает новую учетную политику, где общий бухгалтерский учет остается за ним, а созданным предприятиям предоставляется возможность организовывать свою финансовую отчетность. ОКП «АЖЕО» проводит реорганизацию и оптимизацию на уменьшение численности своего штата. ЖЭУ, в свою очередь, формирует свой численный штат из расчета своей функциональной деятельности и спланированной маржи прибыли. Форма заработной платы в ЖЭУ сдельно-премиальная. Поэтому штатная численность ЖЭУ будет меняться в зависимости от прибыли, или носить временный характер, относительно объема подряда. ОКП «АЖЕО» вместе с исполкомом определяет базовый состав штата ЖЭУ, который способен будет выполнять свои функциональные обязанности.
Однако, если ЖЭУ не будет выполнять свои обязательства, как исполнитель услуг и не будет систематически выполнять договорные обязательства с жильцами дома и ОКП «АЖЕО», то жильцы будут иметь возможность поменять исполнителя на другого, - будь то ЖЭУ или иной субъект хозяйствования, но без согласия ОКП «АЖЕО», согласовывая свое право только с исполкомом города.
Третье. ЖЭУ не имеют право распоряжаться средствами домового счета без участия и согласия домового комитета.
Жители дома создают домовой комитет, который имеет полномочия от жильцов дома управлять распределением денег и разрешать ЖЭУ снимать определенное количество денег за фактически предоставленную услугу согласно перечня услуг и тарифа.
Каждый месяц ЖЭУ подписывает АКТ выполненных работ в домового комитета. АКТ действителен при подписи полного состава домового комитета. Домовой комитет ведет свой учет выполненных работ, их качество и объем. Домовой комитет сравнивает фактический выполненный объем работ по плановым ЖЭУ. ЖЭУ каждый месяц предоставляет перечень выполненных работ, их объем, калькуляцию и общую стоимость. Предоставляет ссылки на строительные нормы и стандарты и утвержденную стоимость работ. ЖЭУ перед началом каждого месяца согласовывает план объема работ с домовым комитетом. Месячный объем работ базируется на выводах технического осмотра дома и составленной калькуляции перечня работ в год. Домовой комитет окончательно решает и дает свое согласие на проведение работ в текущем месяце или на будущие, на основании решения жителей дома. ЖЭУ вместе с домовым комитетом согласовывает даты проведения текущих работ или капитального ремонта всего здания или его части. Домовой комитет будет иметь право решать, когда и какие виды работ нужно выполнять на дому, на основании составленного протокола жителей дома и проведенных консультаций со специалистами ОКП «АЖЕО» или экспертов.
Если дом находится в списке целевой финансовой программы городского совета, то сроки, объем и вид работ утверждается общим собранием, и их выполнение контролируется с каждой стороны.
Домовой комитет будет контролировать выполнение графика предоставления услуг согласно утвержденного перечня тарифа. Если утвержденный исполкомом график работ в тарифе не будет выполняться ЖЭУ на 60%, то домовой комитет не будет вообще подписывать акт о выполнении работ по утвержденному тарифу. За каждый день неуборки территории домовой комитет будет составлять АКТ - претензию о невыполнение услуг и условий договора.
Домовой комитет будет иметь право не подписывать акт выполнения работ, если ЖЭУ не выполнял никаких работ, или выполнял с нарушением установленного графика, или же услуги выполнены некачественно с нарушением строительных норм.
Четвертое. ЖЭУ утверждает на исполкоме типовой перечень работ, отвечает за экономическую обоснованность тарифов, стоимость работ и услуг, которые будут выполняться ЖЭУ на условиях дополнительного договора между потребителем и поставщиком услуг. ОКП «АЖЕО» вместе с исполкомом контролирует и принимает участие в расчетах экономически обоснованных тарифов, после чего, впоследствии, исполком их утверждает.
ЖЭУ имеет право самостоятельно заключать договоры с подрядными предприятиями на объем работ. Объем и перечень согласовывается с домовым комитетом. Домовой комитет будет иметь право самостоятельно решать, какой вид работы нужен дому на основании протокола общего собрания жильцов дома. ОКП «АЖЕО» контролирует качество заключенных договоров ЖЭУ на подрядные работы, и несет ответственность вместе с ЖЭУ перед исполкомом.
Если строительные работы выполнялись не рабочими ЖЭУ, а на основании договора подрядной организации, то ответственность за некачественную проведенной работе несет ЖЭУ перед домовым комитетом. Домовой комитет будет иметь право не предоставлять свое согласие о подписании акта, если работа выполнена некачественно.
ОКП «АЖЕО» и исполком, а также домовой комитет определяют окончательные границы придомовой территории дома. Исполком предоставляет ОКП «АЖЕО» государственный АКТ об использовании и эксплуатации земельного участка по каждому дому. На основании государственного акта использования земельного участка отдельно по каждому дому рассчитывается стоимость уборки придомовой участка.
Отсутствие государственных актов на использование земельного участка исключает возможность включения в перечень себестоимости тарифа по содержанию домов и придомовых территорий, стоимость услуги по уборке придомовой территории. Если, по вине исполкома не предоставлены земельные акты на придомовую территорию, то стоимость услуг по уборке придомовых территорий, совершенная рабочими ЖЭУ, должно выплачиваться из местного бюджета, на что должно быть согласие городского совета.
Если, опять-таки, этого согласия городского совета не будет, и исполком не выдаст земельных Актов, то стоимость услуг по уборке придомовой территории в себестоимость тарифа не вносится. Председателям и секретарям домовых комитетов выплачивается заработная плата из местного бюджета, если будет соответствующее решение исполкома или городского совета. Исполнительный комитет утверждает положение о домовом комитетеи вносит изменения и дополнения в Устав территориальной громады города для утверждения городским советом.
Таким образом, создание лицевых счетов изменит отношение людей к своему дому, позволтит жителям дома принимать непосредственное участие в его ремонте и улучшении придомовой территорий, поменяет взгляды людей на будущее своего дома, даст возможность ощутить поддержку органов местной власти, изменит отношения с КП в решении очень наболевших в жилищно-коммунальных вопросах. С другой стороны - создается и утверждается программа с условием обязательного возвращения денег в бюджет. Это позволит власти формировать обращение денег, поток которых будет постоянно в обороте, что позволит планировать привлечение средств для каждого дома, находящиеся в постоянном обращении деньги будут накапливаться и предоставляться новым домам. В результате жилищный фонд будет постепенно технически обновляться и на основании проведенных капитальных ремонтов возможно создание ОСМД.
Юрий Калюжный, председатель ОО «Социально-экологический центр»